Обманутые дольщики, которые купили квартиры после того, как они уже были кому-то проданы и, возможно, даже не один раз, теперь получили возможность взыскать убытки с застройщика, благодаря решению Верховного Суда. ВС считает подобную ситуацию умышленным причинением материальных убытков второму покупателю, который заплатив деньги, квартиру не получил. И отвечать за такие действия будет не только застройщик, но и лица, которые были участниками цепочки перепродаж и действовали согласованно с ним.
В 2011 году от подобного обмана пострадал житель города Владивостока Александр Ганьжин. Он приобрел квартиру в не достроенном доме, который строило ООО «Бормаше», как выяснилось позже, квартира на тот момент уже была продана другому человеку, гр-ке Татьяне Щуровой. Она обратилась с иском в районный суд о признании сделки недействительной, в результате которой гр-н Ганьжин получал квартиру, и выиграла процесс. Суд признал право собственности на квартиру за гр-кой Щуровой, а все последующие сделки – недействительными.
А. Ганьжин обращался в суд с иском к перепродавцу квартиры, однако из пяти млн. четырехсот тыс. рублей, взысканных с ответчика, он получил лишь тридцатую часть. Обманутый дольщик предъявлял иск застройщику, допустившему двойную продажу (который к тому времени объявил себя банкротом), требуя с ООО «Бормаше» 10,2 млн. рублей в качестве возмещения убытков, которые он понес в связи с потерей приобретенной квартиры и покупкой новой. Однако суд отказал ему в иске, аргументируя свой отказ тем, что между покупателем и застройщиком нет прямой связи. Тот факт, что получить деньги с продавца не представляется возможным, в связи с его неплатежеспособностью, суд не интересовал.
Вопреки решению нижестоящих судов, Верховный Суд посчитал данное решение необоснованным. Судьи признали застройщика виновным в том, что он допустил двойную продажу квартиры и оценили его ответственность как деликтную.
Принятое решение судей ВС можно охарактеризовать как довольно смелое, т. к. они расширено истолковали закон, не упоминающий о возможности предъявлять иск напрямую к застройщику, пропуская звенья цепочки перепродаж. Считается, что ответственность о деликтах не наступает ввиду отсутствия прямого указания в законе. Однако в гражданском кодексе есть параграф об ответственности продавца, продавшего товар плохого качества покупателю, в связи с чем покупатель понес убытки. Данный закон позволяет взыскивать компенсацию за убытки с производителя, даже если истец и ответчик не были связаны договорами, пропуская цепочку перепродаж. Этот закон и был взят за основу при рассмотрении иска гр-на Ганьжина к ООО «Бормаше».
Подобное решение Верховного Суда защищает дольщиков, пострадавших от двойных перепродаж квартир, а недобросовестные застройщики теперь рискуют понести ответственность за свои действия. Более того, по решению ВС ответственность будут нести все участники цепочки перепродаж, действовавшие согласованно с застройщиком.
При принятии решения по иску А. Ганьжина, Верховный Суд применил широкую формулировку о деликтной ответственности, обозначающую, что покупатель, у которого была изъята собственность третьим лицом, имеет право требовать компенсации не только с продавца, но и с лица, допустившего нечестную сделку, т.е. непосредственно, с застройщика.